Переосмысление ВРИ представляет собой насущную потребность в условиях экономического и бизнес-развития. К сожалению, данная проблематика является сложной, но весьма актуальной. Законодательство пока не успевает эффективно решать вытекающие из нее вопросы. Пока законодательство сосредоточено на поддержке застройщиков, чтобы они не столкнулись с финансовыми трудностями. Одним из способов поддержки стало разрешение строительства жилых объектов на земельных участках, ранее принадлежавших промышленным зонам.
Теперь давайте обратимся к нашей теме поближе. Вы – собственник земельного участка с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства и желаете вести коммерческую деятельность на этом участке. Следовательно, вам необходимо изменить разрешенное использование земельного участка на такое, которое будет позволять осуществлять коммерческую (предпринимательскую) деятельность.
Давайте на примере рассмотрим возможность преобразования земельного участка ИЖС в земельный участок под размещение магазина. Хотя можно провести такое преобразование и для других целей, основная процедура будет одна, хотя некоторые требования могут отличаться.
К примеру, у вас есть ваш Земельный участок, находящийся в вашей собственности, который располагается в территориальном округе ТиНАО в городе Москве. Мы усложняем себе процесс, поскольку город Москва является отдельной республикой, однако мы будем стараться. Пожелайте нам удачи.
Как изменить статус земельного участка с индивидуального жилищного строительства на вилое разрешение использования, которое даст возможность вести предпринимательскую деятельность.
Получить информацию о территориальных зонах, АКТ НАМЕРЕНИЯ
Получить отчет с информацией из системы государственной документации.
Путем изучения экстракта мы однозначно определяем наличие ВРИ «Объекты розничной торговли» в списке основных или условно разрешенных ВРИ.
В качестве одного из главных видов разрешительных документов Земельного участка выступает ВРИ под названием «Объекты розничной торговли».
В категории «Торговые предприятия» в список условно разрешенных категорий земельных участков включается ВРИ «Объекты розничной торговли».
Получить согласие местной администрации на внесение изменений в ВРИ.
Оформить запрос в Многофункциональном центре о внесении корректировок в Единый государственный реестр недвижимости.
Требования к ЗУ, у которого необходимо изменить ВРИ.
Необходимо строго выполнять нижеперечисленные требования перед тем, как подавать заявление.
Согласно статье 1 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ, Земельный участок обязан быть внесен в кадастровый учет.
Если у вас имеются документы на земельный участок, в них должен быть указан кадастровый номер данного участка. Если такой номер имеется, значит, участок уже был зарегистрирован в кадастре. В случае, если номер отсутствует, возможно, в документах присутствует адрес участка или другой условный номер. Рекомендуется проверить и ввести условный номер или адрес на официальном сайте Росреестра для получения справочной информации. Если в результате поиска ничего не найдено, это означает, что необходимо зарегистрировать земельный участок в кадастре.
Обязательным требованием является определение границ земельных участков в Едином государственном реестре недвижимости (пункты 3 и 9 пункта 4 статьи 8 Федерального закона о регистрации недвижимости). В случае отсутствия геодезических работ следует выполнить их.
Примеры участков с определенными границами и без четкой разметки границ участка.
Если ЗУ имеет несколько владельцев, то все они должны выразить свое согласие на изменение ВРИ ЗУ в соответствии с пунктом 4 пункта 2 статьи 15 Федерального закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ.
— Региональная территориальная зона включает необходимые для нас вариативные правила использования земельных участков (например, для строительства магазина) в качестве основных или условно разрешенных вариантов. Это является одной из наиболее проблемных ситуаций. Информацию по данному вопросу можно получить с помощью Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) и Карты зонирования города/поселка. Например, в городе Москве это будут Правила землепользования и застройки г. Москвы. Я полагаю, что в большинстве случаев существует ПЗЗ. В общем, название звучит изысканно, но, по моему мнению, оно мало полезно.
Приступаем к первому этапу — определение географической области нахождения земельного участка и возникновения права собственности на него.
С самого начала мы должны определить географическую область и описание земельного участка, так как это ключевой исходный шаг. Почти всегда используются планы землепользования, зонирования и общие планы. Все эти материалы доступны на официальных веб-сайтах муниципалитетов.
Давайте рассмотрим земельный участок в Москве с кадастровым номером 50:26:0171202:39, который находится по адресу: город Москва, поселение Кокошкино, улица Спортивная, участок 7.
Мы можем определить расположение объекта на общедоступной кадастровой карте, предоставленной Росреестром.
Далее мы обнаружим необходимые для нас прокатные залы. В столице России не возникает такой проблемы. Я полагаю, что в общем-то везде этой проблемы нет.
Мы осуществляем поиск подходящего земельного участка в ПЗЗ. При этом рекомендуется использовать ориентиры для поиска ЗУ.
Мне удалось обнаружить упомянутый вами закон.
Возможны различные варианты:
— Один из основных ВРИ ЗУ указывает на необходимый ВРИ. Однако, мне не удалось найти подобного ВРИ ЗУ среди основных. Это несомненно огорчает.
— Один из вариантов решения проблемы заключается в изменении ВРИ ЗУ, который является одним из ВРИ ЗУ, разрешенных с условиями. Для решения этой задачи мы предлагаем следующий план действий: 1) запросить выписку из ИСОГД; 2) получить разрешение на изменение ВРИ ЗУ от соответствующего государственного органа; 3) внести необходимую информацию в ЕГРН.
Отсутствует желаемый ВРИ ЗУ. Это очень печально, но не всегда так. Чтобы изменить границы территориальной зоны вокруг ЗУ, нужно внести изменения в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ). Мы обращаемся в администрацию и подаем заявление. В Москве эту процедуру можно выполнить через портал mos.ru. Мы должны предоставить перечень необходимых документов, особенно важна краткая пояснительная записка. Раньше проводились публичные слушания, но сейчас они не проводятся в Москве. Я считаю, что это сделано в интересах крупных строительных компаний.